Lotificación en Panamá: Guía Esencial para Promotores, Inversionistas y Funcionarios Municipales

Arq. Gabriel Solano Lázaro
3 oct
4 Min. de lectura

La Lotificación en Panamá representa una de las acciones fundamentales en la configuración de nuestro territorio, siendo la base para el desarrollo residencial, comercial y turístico. Como proceso técnico y legal, la lotificación transforma un globo de terreno en parcelas individuales aptas para la construcción, pero su ejecución debe estar meticulosamente alineada con las normativas de ordenamiento territorial para asegurar un crecimiento armónico y sostenible de los centros poblados.

Para clientes, promotores e inversionistas, comprender el marco regulatorio es crucial para garantizar la viabilidad y seguridad jurídica de sus proyectos, mientras que, para los funcionarios municipales y estudiantes, representa la aplicación práctica de la planificación urbana.

El Marco Legal Panameño: La Lotificación como Acción Urbanística

El ordenamiento territorial para el desarrollo urbano en Panamá está regido principalmente por la Ley No. 6 de 2006, la cual establece el marco regulador para procurar el crecimiento armónico de los centros poblados y asegurar una mejor calidad de vida a sus habitantes.

Dentro de esta legislación, la Lotificación (o Parcelación) se enmarca en las Acciones Urbanísticas, definidas como la parcelación, urbanización y edificación de inmuebles. Cada una de estas acciones involucra procedimientos de gestión y formas de ejecución que deben concordar con el plan local y las normas urbanísticas vigentes.

Un proyecto de lotificación debe cumplir rigurosamente con tres pilares legales:

1. Las leyes urbanísticas generales.

2. Las regulaciones específicas emitidas por las autoridades urbanísticas competentes.

3. Los contenidos y lineamientos del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) para el desarrollo urbano.

La regulación detallada para la lotificación y urbanización se encuentra en el Reglamento Nacional de Urbanizaciones, Lotificaciones y Parcelaciones, actualmente actualizado por el Decreto Ejecutivo N° 150 (De martes 16 de junio de 2020) que Deroga el Decreto Ejecutivo N°. 36 de 31 de Agosto de 1998.

Parcelación, Lotificación y Urbanización: Definiendo Conceptos

Aunque en el lenguaje común "lotificación" y "urbanización" se usan a veces indistintamente, la Ley No. 6 de 2006 ayuda a diferenciar los términos clave:

• Parcelación: Es la acción de dividir un terreno en parcelas o lotes. Implica la reconfiguración del sistema parcelario.

• Urbanización: Este concepto es más amplio. Se refiere al conjunto de obras necesarias para el trazado y acondicionamiento de un globo de terreno, incluyendo la dotación de vías de comunicación, servicios públicos (como agua potable y drenaje), equipamiento social, áreas de uso público y privado, resultando en lotes servidos aptos para construir.

En la práctica panameña, la lotificación generalmente se gestiona dentro del proceso de urbanización, ya que la mera división del suelo (parcelación) sin la dotación de servicios públicos e infraestructura (urbanización) limita la aptitud de los lotes para el desarrollo inmediato.

Conceptos de Urbanismo y Ordenamiento Territorial

Basado en las fuentes que regulan el marco del desarrollo urbano y territorial en Panamá (principalmente la Ley No. 6 de 2006), los conceptos de Urbanismo y Ordenamiento Territorial están definidos de la siguiente manera:

1. ¿Qué es Urbanismo?

El Urbanismo se define como la disciplina que se refiere al ordenamiento y a la planificación del territorio y del desarrollo urbano.

Su objetivo es garantizar la organización del medio, la vida del hombre y de las sociedades localizadas tanto en el territorio como en el espacio natural geográfico.

2. ¿Qué es Ordenamiento Territorial (para el Desarrollo Urbano)?

El Ordenamiento Territorial para el Desarrollo Urbano es un concepto fundamental y se define como la organización del uso y la ocupación del territorio nacional y de los centros urbanos.

Este proceso se realiza mediante un conjunto armónico de acciones y regulaciones que se establecen en función de las diversas características del territorio, incluyendo:

• Físicas y ambientales.

• Socioeconómicas y culturales.

• Administrativas y político–institucionales.

La finalidad del ordenamiento territorial es promover el desarrollo sostenible del país y mejorar la calidad de vida de la población.

Objetivos y Fundamentos del Ordenamiento Territorial

El marco regulador del ordenamiento territorial busca procurar el crecimiento armónico de los centros poblados, brindando a sus habitantes accesibilidad universal y una mejor calidad de vida dentro de su ambiente geográfico y en todo el territorio nacional.

La formulación de las políticas de ordenamiento territorial se fundamenta en varios principios clave:

1. El reconocimiento de la función social y ambiental de la propiedad.

2. La prevalencia del interés general sobre el particular.

3. La conveniencia de una distribución equitativa de obligaciones y beneficios.

4. La garantía de la propiedad privada.

El ordenamiento territorial también se implementa a través de un sistema integrado y jerarquizado de planes (nacionales, regionales, locales y parciales), cuyos objetivos fundamentales incluyen la definición de estrategias territoriales de uso, ocupación y manejo del suelo. El POT (Plan de Ordenamiento Territorial) es el instrumento básico para desarrollar este proceso y consiste en la definición de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas adoptadas para orientar y administrar el desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo.

Relación entre Urbanismo y Ordenamiento Territorial

El urbanismo es la disciplina que se encarga de la planificación y el ordenamiento, mientras que el ordenamiento territorial (específicamente para el desarrollo urbano) es el proceso legal y administrativo a través del cual se organiza el uso y la ocupación del territorio.

Las acciones de ordenamiento territorial se regulan de acuerdo con las leyes, los reglamentos y las acciones urbanísticas. Las acciones urbanísticas incluyen la parcelación, la urbanización y la edificación de inmuebles. Todo proyecto de parcelación, urbanización y edificación debe cumplir con las leyes urbanísticas y las regulaciones de los planes de ordenamiento territorial.