Guía Práctica: Pasos para la Aprobación de un Proyecto de Lotificación en Panamá (How-To)

El proceso para llevar a cabo una lotificación en Panamá es secuencial y requiere la coordinación entre el sector privado (promotor), las entidades municipales (Alcaldía, Junta de Planificación Municipal - JPM) y las instituciones nacionales (MIVIOT, IDAAN, MOP, MiAMBIENTE, ANATI).

A continuación, se describen los pasos esenciales, entendiendo que los requisitos exactos y plazos se detallan en el Decreto Ejecutivo N° 150 de 2020 y resoluciones conexas:

Fase 1: Análisis Preliminar y Compatibilidad de Uso de Suelo

1. Consulta de Uso de Suelo (AUS): El promotor debe solicitar una certificación de Asignación de Uso de Suelo (AUS) en la jurisdicción correspondiente (MIVIOT o Municipio, según la descentralización). Este paso determina si la actividad de lotificación y el uso final deseado (residencial, comercial, mixto) son compatibles con la zonificación primaria (suelo urbano, rural o de expansión) y secundaria vigente.

2. Verificación de Capacidad de Carga y Riesgos: Se deben realizar estudios preliminares para verificar que el terreno no se encuentre en zonas de alto riesgo (inundaciones, deslizamientos) y que exista factibilidad para la dotación de servicios. Esto implica consultar con entidades como IDAAN (agua/saneamiento), MOP (vialidad), y MiAMBIENTE (riesgos ambientales).

3. Análisis de Servidumbres y Retiros: Identificar todas las servidumbres públicas existentes (ríos, líneas eléctricas, vías) y las franjas de retiro requeridas, que son propiedad privada sujeta a convertirse en espacio público.

Fase 2: Desarrollo Técnico y Diseño del Proyecto

4. Elaboración del Plan de Lotificación (Trazado): Se diseña la división del terreno, incluyendo el trazado de nuevas vías, la localización de servidumbres, la distribución de lotes y la identificación de las áreas destinadas a cesión pública (parques, equipamiento social).

5. Estudios de Impacto y Viabilidad: El proyecto debe incluir estudios técnicos pertinentes, especialmente si requiere una modificación a la zonificación existente o si impacta áreas sensibles.

6. Definición de Normativa Urbanística Detallada: Se establecen los parámetros específicos para cada lote (densidad, área mínima, frente mínimo, retiros, altura) de acuerdo con la zonificación propuesta.

Fase 3: Aprobación y Trámite Interinstitucional

7. Revisión Municipal/MIVIOT: El proyecto (planos y estudios) se somete a la autoridad urbanística competente. En el Distrito de Panamá, por ejemplo, esto pasa por la Dirección de Planificación Urbana (DPU) de la Alcaldía. A nivel local, la Junta de Planificación Municipal (JPM) es un órgano clave cuya responsabilidad es participar en la elaboración, ejecución y modificación de los planes, y emitir opinión técnica en caso de cambios de zonificación.

8. Consulta Pública (si aplica): Si el proyecto implica un cambio o modificación al plan local o de zonificación, es un requisito indispensable realizar una consulta pública en la comunidad afectada.

9. Aprobación Final: Una vez que se han cumplido todos los requisitos técnicos (IDAAN, MOP, MiAMBIENTE, etc.) y se ha emitido la opinión técnica favorable de la JPM, la autoridad urbanística local (Municipio/MIVIOT) procede a la aprobación del proyecto. Los proyectos aprobados a nivel local deben ser publicados en la Gaceta Oficial, mediante acuerdo municipal.

10. Traspaso de Áreas Públicas: Antes de dar por concluido el proyecto, el promotor debe traspasar al municipio la totalidad de las áreas verdes, parques y servidumbres que corresponden a la cesión pública.

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