Ley 94 de 1973 en Panamá: la Contribución de Mejoras por Valorización

Grupo Ideas Panamá
8 nov
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La Ley 94 (4 de octubre de 1973) crea un gravamen real llamado Contribución de Mejoras por Valorización para que quienes se benefician de una obra pública ayuden a financiarla.
Aplica a obras como vías, drenajes, canales, plazas, riego y renovación/rehabilitación urbana (Art. 2).
La contribución puede cubrir hasta el 50% del costo de la obra y se distribuye proporcionalmente al beneficio en la zona de influencia (Arts. 15, 17–21).

1) ¿Qué es y para qué sirve?

Es un mecanismo de captura de valor: cuando el Estado ejecuta una obra que incrementa el valor de los inmuebles cercanos, esos inmuebles aportan una contribución para ayudar a pagarla.

El gravamen recae sobre el inmueble, sin importar cambios de dueño, y su uso es exclusivo para las obras que lo motivan (Arts. 1 y 3).

Obras que pueden causar la contribución (Art. 2)

Construcción/ensanche/pavimentación de avenidas, calles y carreteras.
Plazas y espacio público.
Limpieza y canalización de ríos y quebradas; drenajes pluviales, diques contra inundaciones.
Desecación de lagos/pantanos; obras de riego.
Renovación o rehabilitación urbana.

2) ¿Quién administra y decide?

Se crea la Comisión de Valorización dentro del Ministerio de Vivienda (hoy MIVIOT) con funciones de:

Determinar las obras sujetas a valorización y aprobar planes.
Definir métodos de distribución, plazos y descuentos.
Contratar diseños, obras y servicios; adquirir inmuebles necesarios.
Resolver apelaciones sobre la distribución (Arts. 4–12).

3) ¿Cómo se calcula y distribuye?

Establecimiento: la contribución puede liquidarse antes, durante o después de la obra; por obra individual o por un conjunto (Arts. 13–14, 26).
Monto total: puede ser hasta 50% del costo, incluyendo terrenos, indemnizaciones, administración e intereses (Art. 15).
Zona de influencia: se determina el área beneficiada y se distribuye proporcionalmente al beneficio de cada finca (Arts. 17–21).
Casos especiales: cuando hay perjuicios, indemnización o reasignación de beneficios; nunca se cobra más que el costo de la obra (Arts. 23–25).

4) Participación ciudadana y objeciones

Antes de la distribución final, el Ministerio publica avisos con zona de influencia, costos y lista de fincas (Art. 28).
Los contribuyentes tienen 40 días para objetar (inclusión indebida, zona mal fijada, costo equivocado, error de propietario, etc.) (Art. 29).
La entidad resuelve las objeciones y, si amplía la zona, republica (Art. 30).
La distribución final sale por resolución (en 60 días tras el cierre del periodo de objeciones). Se puede impugnar por causales distintas o errores aritméticos con plazos breves (Arts. 32–33).

5) Recaudo y pagos (lo que debes saber si eres propietario)

El Ministerio fija la fecha de exigibilidad (Art. 34).
Puedes pagar al contado o en cuotas iguales entre 1 y 10 años; la primera vence con la resolución (Art. 35).
Mora: 10% el primer mes + 1% mensual adicional desde el segundo (Art. 36).
Paz y Salvo: no se expide si hay mora (Art. 38).
Hay jurisdicción coactiva para el cobro; si una cuota cae en mora puede vencer el saldo total (Art. 39).
Dentro de 30 días desde la fijación del gravamen, el propietario puede ofrecer en venta su finca al Estado por el valor catastral; si se rechaza, se procede al cobro (Art. 40).
Errores de nombres o de cálculo se corrigen en cualquier tiempo (Art. 41).
Si la obra no inicia en 3 años o se suspende >3 años, procede devolución de lo pagado y no invertido (Art. 42).
Obras pasadas pueden incluirse hasta 6 años después de terminadas (salvo que haya mejoras nuevas) (Art. 43).

6) Notificaciones y casos especiales

Notificación por edictos; pueden abarcar a todos o a grupos (Art. 44).
Los recursos se consideran individuales por propietario, sin detener la ejecutoria para quienes no recurren (Art. 45).
En terrenos baldíos, se coordina el pago antes de la adjudicación (Art. 46).

7) Adquisición, expropiación y venta de inmuebles (cuando la obra lo exige)

Las obras bajo este sistema son de interés social (Art. 47).
Si se necesita suelo: negociación con propietarios o expropiación si no hay acuerdo; tratamiento expreso de hipotecas (Art. 48).
La indemnización primero cancela la contribución asignada; si sobra, se paga la diferencia al propietario (Art. 49).
Excedentes que ya no se necesitan pueden venderse por licitación, con preferencias (Art. 50).
Bienes públicos requeridos se adquieren por avalúos Contraloría + Hacienda (Art. 51).
Relotificación para fincas inadecuadas; si no hay acuerdo, se expropia y se reorganiza el área (Art. 52).

8) Ejecución de obras

Por licitación pública o administración directa (Art. 53).
Puede haber financiamiento privado total, recuperado con la contribución (Art. 54).
En casos especiales, particulares pueden ejecutar obras bajo dirección de la autoridad y sin derecho a indemnización (Art. 55).
Las obras terminadas pasan al Estado o a la entidad correspondiente para mantenimiento y administración (Art. 56).

9) ¿De dónde sale el dinero? El Fondo de Valorización

Se crea el Fondo de Valorización (Art. 57), con cuentas especiales en el Banco Nacional (Art. 58).
Fuentes: recaudación, convenios con entidades, bonos/préstamos internos o externos, donaciones, partidas presupuestarias, y ventas de propiedades no usadas (Art. 59).
Se aceptan cartas de crédito irrevocables como parte del financiamiento (Art. 60).
Administración: Ministerio de Vivienda; giro del Ministro/Viceministro + Director; cuenta especial hasta B/.5,000 para el Director (Arts. 61–62).
El Ejecutivo puede contratar empréstitos (hasta 20 años) y emitir Bonos de Valorización; su redención se garantiza con el producto de la contribución (Arts. 63–64).

10) ¿Y los Municipios?

Los municipios pueden cobrar Contribución por Valorización si ellos administran el financiamiento de las obras y pueden convenir con el Ministerio de Vivienda el estudio y distribución (Art. 65).

11) Vigencia y régimen transitorio

Obras iniciadas bajo sistemas anteriores siguen con su régimen, pero la competencia pasa al Ministerio de Vivienda (Art. 66).
Se derogan normas previas incompatibles (listado en Art. 67).
La Ley rige desde su promulgación (Art. 68).

Caso práctico (ilustrativo)

Una avenida de B/. 10 millones beneficia a 2,000 predios.

La Comisión decide que el 50% (B/. 5 millones) se cubre por valorización (Art. 15).
Se define zona de influencia y grado de beneficio por predio (Arts. 17–21).
Un lote con beneficio relativo del 0.12% pagará B/. 6,000 (al contado o hasta 10 años en cuotas iguales; Art. 35).
Si cae en mora, aplica 10% el primer mes + 1% mensual adicional (Art. 36).
Si la obra se suspende por más de 3 años antes de iniciar, el propietario podría pedir devolución del dinero no invertido (Art. 42).

Ventajas y riesgos a gestionar

Ventajas

Equidad: paga quien recibe el beneficio.
Sostenibilidad fiscal: apalanca obras sin cargar todo al presupuesto.
Planificación urbana: viabiliza renovación y mejoras locales.

Riesgos

Delimitación discutible de la zona de influencia.
Calidad de avalúos y métodos de distribución.
Capacidad de recaudo y gestión de mora.
Transparencia en uso del Fondo.

Buenas prácticas

Mapear rigurosamente la zona de influencia y publicar metodologías.
Ventanilla clara para objeciones (plazos del Art. 29).
Tablero público de recaudación vs. ejecución.
Manual de descuentos/plazos y tasas de interés.
Armonizar con planes urbanos y catastro actualizado.

Checklist rápido (Municipios y promotores)

¿La obra califica según Art. 2?
¿Plan y costos incluyen terrenos, indemnizaciones, intereses (Art. 15)?
¿Zona de influencia y criterios de beneficio documentados (Arts. 17–21)?
¿Publicaciones y plazos cumplidos (Arts. 27–33)?
¿Esquema de pagos (1–10 años) y política de mora (Arts. 35–36)?
¿Mecanismo de devoluciones si aplica (Art. 42)?
¿Fondos registrados en el Fondo de Valorización (Arts. 57–64)?
Si es municipal, ¿cumple Art. 65?

Conclusión

La Ley 94 de 1973 es la piedra angular de la valorización en Panamá: convierte el incremento de valor generado por obras públicas en financiamiento para dichas obras, con reglas claras de participación, cálculo, pago y control. Bien aplicada, acelera infraestructuras clave y hace más justo el reparto de costos. La clave está en metodologías transparentes, catastro sólido y una comunicación ciudadana impecable.

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Mi nombre es Gabriel Solano Lázaro, soy arquitecto idóneo en la Ciudad de Panamá y editor de este Blog de Arquitectura & Diseño.

Fundé Grupo Ideas junto a mi socia Jaqueline Molina en 2016, somos una firma de arquitectura que se dedica al diseño residencial, comercial y urbano.

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